Φοροκεραμίδα επί εικονικού «πόθεν έσχες»

Nέες παγίδες για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων κρύβει το 2014 και η διατήρηση σε εξωπραγματικά επίπεδα των αντικειμενικών αξιών. Πέρα από το γεγονός ότι ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) επιβάλλεται με βάση τις αντικειμενικές αξίες του 2007, οι οποίες δεν έχουν λογική, μετά από 7 χρόνια ύφεσης στην κτηματαγορά, η διπλή παγίδα έχει να κάνει με τις

μεταβιβάσεις που θα γίνουν από τη νέα χρονιά.

Ετσι, σημαντική επιβάρυνση θα έχουν όσοι πολίτες αγοράσουν κάποιο ακίνητο το 2014, καθώς επανέρχεται το «πόθεν έσχες», αλλά με βάση την αντικειμενική αξία και όχι την αναγραφόμενη στο συμβόλαιο.

Σύμφωνα με τον νέο Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (ΚΦΕ), στο άρθρο 32 ορίζεται ξεκάθαρα ότι στην περίπτωση αγοράς ακινήτων «ως τίμημα αγοράς λαμβάνεται η αξία που προσδιορίζεται σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 41 του ν. 1249/1982. Αν το τίμημα που καθορίζεται στα οικεία πωλητήρια συμβόλαια είναι μεγαλύτερο από την πιο πάνω αξία, ως καταβαλλόμενη δαπάνη λαμβάνεται το καθοριζόμενο σε αυτά τα συμβόλαια τίμημα». Αυτό σημαίνει ότι ανεξαρτήτως της τιμής στην οποία θα αποκτηθεί κάποιο ακίνητο, η Εφορία θεωρεί ως τίμημα αγοράς το αναγραφόμενο ποσό που φυσικά είναι η αντικειμενική αξία, όπως ορίζει ο νόμος.

Η «βόμβα» για όσους πρέπει να δικαιολογήσουν την αγορά, μετά την επαναφορά του «πόθεν έσχες» για απόκτηση κάθε ακινήτου, έγκειται στο γεγονός ότι η συντριπτική πλειονότητα των συναλλαγών γίνεται πλέον σε τιμές πολύ κάτω από τις αντικειμενικές αξίες.

Οι μεγαλύτερες από τις εμπορικές αντικειμενικές τιμές σε κάθε μεταβίβαση ανεβάζουν τον πήχη για το «πόθεν έσχες» και τον φόρο που θα πληρώσει ο νέος ιδιοκτήτης.

Παρ' όλα αυτά, όμως, τα τεκμήρια θα πρέπει να υπολογιστούν με βάση αυτές τις πλασματικές αντικειμενικές. Ετσι, ο φορολογούμενος θα δηλώσει στη φορολογική του δήλωση μια υψηλή αντικειμενική τιμή και θα κινδυνεύει να πιαστεί στην τσιμπίδα των τεκμηρίων, καθώς θα πρέπει να δηλώσει υψηλότερα εισοδήματα, επομένως και να πληρώσει μεγαλύτερο φόρο εισοδήματος.

Για παράδειγμα, πρόσφατα αγοράστηκε έκταση 9 στρεμμάτων στην Αττική με τίμημα 350.000 ευρώ. Ωστόσο, η αντικειμενική αξία του ακινήτου ήταν 855.000 ευρώ. Ο αγοραστής, αν έκανε την αγορά μετά την 1/1/2014, θα έπρεπε να έχει εισόδημα που θα δικαιολογούσε την αναγραφόμενη στο συμβόλαιο τιμή, η οποία θα ήταν η αντικειμενική, δηλαδή 855.000 ευρώ.

Η παγίδα
Οσοι αγοράσουν ακίνητο θα πρέπει να δικαιολογήσουν το «πόθεν έσχες» με βάση τις αντικειμενικές τιμές, ακόμα και αν το τίμημα είναι μικρότερο.

Η «ψαλίδα»
Μία στις δύο αγοραπωλησίες γίνεται σε τιμές κάτω από τις αντικειμενικές, οι οποίες είναι έως 50% μεγαλύτερες από τις εμπορικές.

Φόρος μεταβίβασης
«Δώρον άδωρον» η μείωση στο 3%

Παράγοντες της αγοράς κρούουν τον κώδωνα του κινδύνου για τη σχετική διάταξη, καθώς δίνουν παραδείγματα που αποδεικνύουν το μεγάλο πρόβλημα που έχει δημιουργηθεί. Διαμέρισμα στην Αθήνα 100 τ.μ., 20ετίας πουλήθηκε πρόσφατα 90.000 ευρώ, όμως, στο συμβόλαιο αναγράφεται η αντικειμενική αξία η οποία είναι? 200.000 ευρώ. Με τη νέα χρονιά ο αγοραστής θα έπρεπε να έχει «πόθεν έσχες» για 200.000 ευρώ.

Διαμέρισμα στη Θεσσαλονίκη πουλήθηκε 250.000 ευρώ αλλά έχει αντικειμενική 600.000 ευρώ, δηλαδή από την 1η Ιανουαρίου θα αναγράφονταν το συγκεκριμένο ποσό ως τιμή κτήσης και θα έπρεπε να υπάρχει και το ανάλογο «πόθεν έσχες».

Το πρόβλημα είναι μεγάλο αφού πλέον οι τιμές πώλησης υπολείπονται έως και 50% από τις αντικειμενικές, ειδικά στα παλαιά ακίνητα, ενώ εκτιμάται ότι πάνω από 50% των αγοραπωλησιών γίνεται σε τιμή κάτω από την αντικειμενική.

Ζητούν αναστολή
Οι παράγοντες της κτηματαγοράς ζητούν, μέχρι να μπει η χώρα σε πορεία ανάπτυξης, την αναστολή του «πόθεν έσχες» στην αγορά ακινήτων το 2014 και το 2015. «Αν ισχύσει από 1/1/2014 είναι πολύ πιθανό να φυγαδευτούν ελληνικές αποταμιεύσεις σε άλλες χώρες ή να επενδυθούν αυτές σε κτηματαγορές γειτονικών χωρών», τονίζουν.

Η δεύτερη παγίδα για τους φορολογούμενους αφορά τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων ο οποίος μειώθηκε από το 10% στο 3%. Παρά το γεγονός ότι το σύνολο της αγοράς επικροτεί την κίνηση αυτή, τονίζει ότι σε πολλές περιπτώσεις είναι «δώρον άδωρον», καθώς ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται με βάση και πάλι τις πλασματικές αντικειμενικές αξίες.

Για παράδειγμα, αν κάποιος αγοράσει ακίνητο αξίας 50.000 ευρώ, αλλά η αντικειμενική του αξία είναι 80.000 ευρώ, ο φόρος μεταβίβασης θα υπολογιστεί στην αναγραφόμενη στο συμβόλαιο τιμή, δηλαδή 80.000Χ3% = 2.400 ευρώ φόρος. Αν, όμως, υπολογιζόταν με βάση την αναγραφόμενη τιμή θα πλήρωνε 1.500 ευρώ, δηλαδή 900 ευρώ λιγότερα.

Αξίζει, πάντως, να σημειωθεί ότι η κυβέρνηση διόρθωσε την αδικία σε ό,τι αφορά τα ανείσπρακτα ενοίκια, τα οποία πλέον δεν θα δηλώνονται στη φορολογική δήλωση, δηλαδή δεν θα φορολογούνται οι ιδιοκτήτες για μισθώματα που τους χρωστούν οι ενοικιαστές. Πρόβλημα, που αναμένεται πάντως να επιλυθεί άμεσα, αποτελεί ο φόρος υπεραξίας ακινήτων, καθώς η φορολόγησή τους με βάση τις εξωπραγματικές αντικειμενικές θα προκαλούσε τεράστιες αδικίες.

Πληροφορίες αναφέρουν ότι και για τον φόρο υπεραξίας, ίσως και για τον φόρο μεταβίβασης θα ισχύει η τιμή κτήσης και όχι η αντικειμενική αξία.

Πηγή: ethnos.gr